中国内地房地产市场密集出台优化政策，一线城市全面执行“认房不认贷”，力度、速度超预期，楼市成交是否回升？首付比例、存量房贷利率双双下降，会不会由此带来新一轮房价上涨？房地产市场气氛显露暖意，“金九银十”能否重现？新政出炉后，新楼盘升温不少。不少售楼处的人流量在9月的第一个周末明显增加。在二手房市场，中介门店的电话咨询、预约看房数量明显增长，挂牌量也大幅提升。不过整体看，看房者的增加尚未带来明显的成
中国内地房地产市场密集出台优化政策，一线城市全面执行“认房不认贷”，力度、速度超预期，楼市成交是否回升？首付比例、存量房贷利率双双下降，会不会由此带来新一轮房价上涨？房地产市场气氛显露暖意，“金九银十”能否重现？
新政出炉后，新楼盘升温不少。不少售楼处的人流量在9月的第一个周末明显增加。在二手房市场，中介门店的电话咨询、预约看房数量明显增长，挂牌量也大幅提升。
不过整体看，看房者的增加尚未带来明显的成交量的上升。以上海为例，根据房地产交易中心的信息，9月2日预售和出售的各类商品房361套，面积2.83万平方米；而9月1日的成交量是471套；8月30日为901套。
对此，有业内人士表示，网签数据有滞后性，暂时体现不出政策效应。
而市场的先行指标，比如业主涨价房源的数量变化和市场情绪指数，更能直观反映市场气氛。
根据诸葛数据研究中心的数据，一线城市情绪指数止降回升，而且先于全国市场情绪指数的改善回升。2023年第36周，也就是8月28日-9月3日，一线城市市场情绪指数为-0.77，较上月上升0.09。从具体城市来看，北京为-0.69，较前一周上升0.17；上海、深圳分别为-0.71、-0.54，均较前一周上升0.08；广州为-0.82，较前一周上升0.02，仍处于低迷区间。
从二手房的业主涨价房源来看，9月2日和3日涨价房源量，广州、深圳呈现平稳走势；北京分别为1048套、867套，日均涨价房源量比上一周同期翻两番；上海分别为680套、582套，日均涨价房源量较上一周同期翻倍。
政策利好转化为交易数据需要一定时间，但“认房不认贷”政策明显降低首套房的购房门槛，在激发市场刚需和改善性需求入市方面的效果已经显现。
分析普遍认为，“认房不认贷”政策对一线城市购房者的减负效应最明显。这些城市的青年和新市民等群体的刚性和改善性住房需求较大，新政策使很多家庭享受到首套住房的首付和房贷利率的优惠，有效增加购房能力，特别是对于有置换、改善类住房需求的家庭，将带来切实的作用。
除了“认房不认贷”政策，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布了《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。
政策调整的方向，首先是降低高能城市也就是北上广深的首付比例，拉平不同城市之间的标准，将首套和二套住房最低首付比例分别从30%、40%降低至20%、30%。其次，下调二套住房利率政策下限，由此前的LPR+60bp下调为LPR+20bp。
整体来看，“认房不认贷”叠加首付比例下降，使得限购中的一二线特别是一线城市购房者受益较多。一直计划买小户型的刚需看房者，在同样预算下开始关注起更好的楼层或者更大的户型。
此前一直在犹豫的改善型客户，有不少做出了置换决定，卖一买一，从二套变首套，在同样预算下有了更多选择，比如要求更好的地段或者更大的房源，在外地有房或者有过贷款记录的看房客也开始活跃起来。
另一方面，存量房贷利率较高的购房者也等到了政策落地。
9月7日，工行、农行、中行、建行和中信银行相继发布关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告，明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。根据早前中国人民银行发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，政策自9月25日起开始执行，符合当地首套房标准是关键。分析认为，该措施不会直接为房地产市场带来增量，但对于稳定市场预期有作用。
房地产政策亮出组合拳，市场显现活跃气氛，房价会不会因此迎来新一轮上涨也是各界关注点。对于新政下的房价走势，各方分析目前存在争议。
有分析认为，眼下居民部门加杠杆购房的积极性不高，房价总体不会大涨，但不排除有结构性的涨跌。还有市场人士预测，政策需要一定的消化期，成交量和市场热度可能会在十一黄金周有更好的表现，“金九银十”值得期待。
不过也有分析指出，目前房地产市场的供求关系已经发生重大转变，传统的“金九银十”不会再出现。
一线城市全部执行“认房不认贷”后，中国政府相关部门高度关注楼市成交情况。其中，国家发改委价格司、住建委等部门，都向相关房产机构询问新政后一线城市的市场情况，并详细询问房价、成交情况以及看房热度等。由此可以看出，市场反应关系到后续是否继续出台政策，以及可能的发力方向。
编辑：许织微
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